Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı Nasıl Yapılır?

Birçok çiftçi ve yatırımcı için büyük önem taşıyan “Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı”, tarla mülkiyetinde önemli değişiklikler getirmektedir. Bu blog yazısında, söz konusu yeni kanunun temel unsurlarına, hisseli tarla satışının tanımına ve süreçlerinin nasıl işleyeceğine detaylı bir şekilde yer vereceğiz. Ayrıca, bu satışların belgeleri ve hukuki durumları hakkında bilgi vererek, hukuki sorunların çözüm yollarını da inceleyeceğiz. Okuyucularımız, bu bilgileri edinerek tarla satış süreçlerinde daha bilinçli adımlar atma fırsatına sahip olacaklardır.

Yeni Kanunun Temel Unsurları

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, tarım alanında önemli değişiklikler ve düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerin temel unsurları şu şekilde sıralanabilir:

Tanım ve Kapsam: Yasayla, hisseli tarla satışının ne olduğu ve hangi durumları kapsadığı belirlenmiştir. Özellikle, mülkiyet hakları ve hisselerin devri üzerinde durulmuştur.

Hisse Paylaşımları: Hisselerin paylaşım ve devir işlemleri, daha şeffaf bir şekilde tanımlanmış ve işlemler kolaylaştırılmıştır.

Mülk Sahiplerinin Hakları: Yeni kanun, hissedarların haklarını güvence altına alarak, mülk sahipleri arasında denge sağlamayı amaçlamaktadır.

Hukuki Çerçeve: Satış işlemlerinin hukuki dayanağı, sıkı bir şekilde belirlenmiştir. Bu sayede, tarafların anlaşmazlıkları azaltılmaya çalışılmıştır.

Bu unsurlar, Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı’nın etkin bir şekilde uygulanmasına olanak tanıyacak ve hukuk boyutunda sorunları minimuma indirecektir. Dolayısıyla, bu düzenlemeler tarım sektöründe önemli bir dönüm noktası olarak değerlendirilmektedir.

Bunu da inceleyin: İstanbul Kira Avukatı

Hisseli Tarla Satışının Tanımı

Hisseli tarla satışı, bir tarla üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda gerçekleştirilen bir satış işlemidir. Bu tür satışlarda, tarla, ortak mülkiyet durumunda olduğu için, farklı hissedarlara bölünmüş olan hisseler alınıp satılmaktadır.

Hisseli tarla satışının temel özellikleri şunlardır:

Satış Prosedürü: Satış işlemi, tüm hissedarların rızası sağlandıktan sonra gerçekleşir.

Ortak Mülkiyet: Tarla, birden fazla kişi tarafından sahiplenilir.

Hisselerin Değeri: Hisseler, alım satım değerlerine göre belirlenir.

Eşit Haklar: Tüm hissedarlar, tarla üzerinde eşit haklara sahiptir.

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, bu sürecin daha düzenli ve kanuni bir çerçevede yönetilmesini sağlayarak, hisseli durumdaki mülkiyetin daha işlevsel hale gelmesine yardımcı olur. Bu yasayla birlikte, satış sürecinde hukuki sorunların önüne geçilmesi hedeflenmektedir.

Yeni Kanunun Hisseli Tarla Satışına Etkileri

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, tarım sektöründe önemli değişiklikler getiriyor. Bu değişiklikler, hem alıcılar hem de satıcılar açısından çeşitli avantajlar ve zorluklar sunmaktadır.

Olumlu Etkiler:

• Kolaylaştırılmış Süreç: Hisseli tarla satışını daha hızlı ve şeffaf hale getirir. Böylece alıcılar ve satıcılar arasındaki iletişim güçlenir.
• Menkul Kıymet Artışı: Hisseli tarla, daha fazla yatırımcı çekerek, bu mülklerin değerini artırabilir.
• Hukuki Güvenceler: Yeni düzenlemeler, mülkiyet haklarının korunmasını sağlarken, olası uyuşmazlıkları da minimize eder.

Olumsuz Etkiler:

• Pazar Darlığı: Yeni kanun bazı küçük çiftçilerin satışlarını zorlaştırabilir. Bu durum, tarla mülkietinde değişikliklere neden olabilir.
• Hukuki Uyuşmazlıklar: Yeni düzenlemelerdeki boşluklar, henüz tam olarak çözülmemiş hukuki sorunlara yol açabilir.

Sonuç olarak, Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, pek çok olumlu katkı sunarken, bazı dikkat edilmesi gereken hususlar da beraberinde getiriyor. Tarım işletmecileri, bu değişikliklerden en iyi şekilde faydalanmak için dikkatli olmalıdır.

Hisseli Tarla Satışı İçin Gerekli Belgeler

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı sürecinde, doğru belgelerin hazırlanması büyük önem taşır. Sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Tapu Senedi: Tarla üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren resmi belge.
• Hisseli Ortaklık Sözleşmesi: Tarlanın ortakları arasında yapılan, hisselerin belirlenmesini sağlayan sözleşme.
• Kimlik Fotokopileri: Tüm hissedarların kimlik belgeleri.
• Vergi Levhası: Tarla üzerinde herhangi bir vergi borcunun olmadığına dair belge.
• Ziraat Odası Belgesi: Tarla üzerinde tarım faaliyetleri yürütüldüğünü gösteren belge.

Bu belgeler, Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı işlemlerinin tamamlanabilmesi için zorunludur. Ayrıca, belge eksiklikleri satış sürecinde gecikmelere sebep olabileceğinden, belge hazırlığına titizlikle yaklaşmak önemlidir. Her bir belgenin güncel ve doğru bilgiler içermesi, sürecin sağlıklı işlemesi açısından kritik rol oynar.

Satış Sürecinde İzlenecek Adımlar

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı sürecinde dikkat edilmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Hisselerin Belirlenmesi: İlk olarak, satışa konu olan tarla üzerindeki hisselerin net bir şekilde tespit edilmesi önemlidir. Ayrıca, hangi hisselerin satılacağı belirlenmelidir.
2. Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Sahip olduğunuz belgeleri eksiksiz bir şekilde hazırlayın. Bu belgeler arasında tapu senedi, kimlik fotokopileri ve varsa miras veya satış sözleşmeleri yer alabilir.
3. Alım Satım Sözleşmesinin Düzenlenmesi: Alıcı ile kesin bir alım satım sözleşmesi yapılmalı. Bu sözleşme, tarafların haklarını korumak açısından büyük önem taşır.
4. Noter Onayı: Sözleşme, her iki tarafın da onayı ile birlikte noterde işlem görmelidir. Noter onayı, satışın yasal geçerliliği açısından gereklidir.
5. Tapu İşlemleri: Son olarak, alıcı ve satıcı ilgili tapu dairesine başvurarak mülkiyet devri işlemlerini gerçekleştirmelidir.

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, yukarıda belirtilen adımların dikkatle izlenmesiyle daha güvenilir ve düzenli bir şekilde gerçekleştirilebilir.

Mülkiyet Hakları ve Hisseli Tarla Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, mülkiyet haklarının titizlikle ele alınmasını zorunlu kılar. Hisseli tarla satışında dikkat edilmesi gereken temel unsurlar şunlardır:

• Hisselerin Devir Durumu: Tarla mülkiyetindeki hisseler, tapu kaydı üzerinde doğru bir şekilde gösterilmelidir. Hisse devrinde, tüm ortakların rızası gereklidir.
• Ortakların Hakları: Satış işlemi sırasında diğer hissedarların hakları göz ardı edilmemelidir. Diğer hissedarların onayı, satış sürecinin önemli bir parçasıdır.
• Tapu İşlemleri: Tapu dairesinde yapılacak işlemler, hukuki güvenliği artırır. Tarla üstündeki hakların belgelenmesi gereklidir.
• Sözleşme Hazırlığı: Satış işlemleri için hazırlanacak sözleşmeler, tüm şahısların haklarını koruyacak biçimde düzenlenmelidir.

Sonuç olarak, Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı sırasında bu unsurlara dikkat etmek, ileride oluşabilecek hukuki sorunları minimize edecektir. Bu nedenle, işlem öncesinde detaylı bir değerlendirme yapmak her zaman faydalı olacaktır.

Yeni Kanun Kapsamında Çıkabilecek Hukuki Sorunlar

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, bazı hukuki sorunları da beraberinde getirebilir. Bu sorunların önüne geçebilmek için işlem yapılmadan önce detaylı bir araştırma yapmak önemlidir. Aşağıda, bu süreçte karşılaşılabilecek başlıca hukuki sorunlar sıralanmıştır:

• Mülkiyet Sorunları: Mülkiyet haklarının belirsizliği, hisseli tarla satışında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Mülk üzerindeki hak sahiplerinin tam olarak belirlenmesi gerektiğinden, anlaşmazlıklar doğabilir.
• Hisselerin Değeri: Hisseli tarla satışında, hisselerin değerinin belirlenmesi bazen sorun yaratabilir. Değer belirlemesi yapılırken, tarafların rızası alınmalıdır.
• Yetki Sorunları: İlgili arazinin satışında yetkili mercilerin belirlenmemesi, hukuki süreçleri uzatabilir. Yetki belirlemesi, işleyişin düzgün ve hızlı ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
• Sözleşme Geçerliliği: Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı’nda geçersiz sözleşmeler, satışın iptali gibi sonuçlara yol açabilir. Sözleşmelerin yasal çerçevede düzenlenmesi gereklidir.

Bu hususlar göz önünde bulundurulduğunda, dikkatli bir yaklaşım sergilemek büyük önem taşımaktadır. Müşterek danışmanlık hizmetlerinden faydalanmak, sorunların önüne geçebilir.

Gelecekte Hisseli Tarla Satışlarına Yönelik Beklentiler

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı, tarım mülkiyeti üzerindeki belirsizlikleri azaltmayı hedefliyor. Bu bağlamda, gelecekteki satışlarda şu noktalar öne çıkabilir:

• Artan Şeffaflık: Yeni düzenlemelerle satış süreçleri daha şeffaf hale gelecek. Tarla satışında tarafların hakları ve yükümlülükleri net bir şekilde belirlenecek.
• Hukuki Çerçevenin Güçlenmesi: Hisseli tarla satışına yönelik hukuki düzenlemeler ve uygulamalar aile içi anlaşmazlıkları azaltacak, dolayısıyla alıcı ve satıcı güveni artacaktır.
• Yatırımcı Çekiciliği: Tarla yatırımı, yeni kanun sayesinde daha cazip hale gelecek. Yatırımcılar, güvenilir bir yasal çerçeve altında hareket etme fırsatına sahip olacaklar.
• Teknolojik İlerlemeler: Dijitalleşme süreci, hisseli tarla satışlarını kolaylaştıracak. Online platformlarla alım-satım işlemleri hızlanacak ve kolaylaşacaktır.

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı Emsal Kararlar

Emsal Karar 1

T.C. İstanbul Anadolu 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2022/530
KARAR NO:2022/750

DAVA : Öz Sermaye Tespiti
DAVA TARİHİ : 27/07/2022
KARAR TARİHİ : 02/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ortağı olduğu —-sermaye artırımı yoluna gidileceğinden, müvekkilinİN hissedarı olduğu, ayni sermeye olarak, anılan şirkete konulacak olan,—hisseliTarla niteliğindeki taşınmazın Mahkeme kanalıyla atanacak bilirkişi vasıtasıyla değerinin tespitine, bu hususta mahallinde keşif icrası ile bilirkişi incelemesi yapılarak bilirkişi raporu alınmasına, taleplerine konu müvekkilinin hissedarı olduğu, ayni sermeye olarak, anılan şirkete konulacak olan, — hisseliTarla niteliğindeki taşınmazın müvekkilinin ortağı olduğu—-ayni sermaye olarak konulmasında TTK’nun 342, 343, 128. maddeleri uyarınca engel bir durum bulunmadığına dair bilirkişi kurulu raporunun onaylanması ile tespitine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkememizce —- tüm sicil kaydı ve talep konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı celp edilmiştir.Dava, TTK’nin 343. maddesi gereğince sermaye artırımında ayni sermaye olarak konulmak istenen taşınmazın değerinin tespiti istemine ilişkindir. TTK’nin 342. Maddesi gereğince, üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilen, devolunabilen, fikri mülkiyet hakları ile sanal ortamda dahil mal varlığı unsurları aynı sermaye olarak konulabilir.
Kurulacak şirketin —-şirket olması halinde ise sermayenin taahhüt yoluyla arttırımı halinde ayni sermaye konulmasına ilişkin TTK 342 ve 343 maddeleri uygulanır (TTK m.459/3).TTK’nin 342. maddesine göre ise, ancak üzerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen mal varlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir.Bu kanun maddesi kapsamında, ayni sermaye olarak konulacak olan taşınmazların değerlerinin tespiti için bilirkişi heyetine yerinde inceleme yetkisi verilerek rapor tanzimi istenilmiş, hüküm kurmaya elverişli rapor alınmış, alınan bilirkişi raporu davacı vekiline tebliğ edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında bilirkişi kurulunca düzenlenen 01/09/2022 tarihli bilirkişi raporunun TTK’nin 343. maddesindeki kriterlere uygun olduğu anlaşılmakla,—-, 131 parsel sayılı, 17.300,00 metrekare yüzölçümlü, tarla vasıflı taşınmazda davacıya ait 1/2 hisse bedelini 21.625.000,00 TL olarak belirleyen 01/09/2022 tarihli bilirkişi heyet raporunun onaylanmasına dair karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM; Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ ile, TTK’nin 343. maddesi uyarınca davacı tarafından ayni sermaye olarak konulmak istenilen; —131 parsel sayılı, 17.300,00 metrekare yüzölçümlü, tarla vasıflı taşınmazda davacıya ait 1/2 hisse bedelini 21.625.000,00 TL olarak belirleyen 01/09/2022 tarihli bilirkişi heyet raporunun onaylanmasına,
2-Harçlar kanunu uyarınca alınması gereken harç dava açılırken peşin olarak alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Dosyada mevcut gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, TTK’nin 343. maddesinin son cümlesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı

Emsal Karar 2

DAVA TARİHİ : 17/08/2011
KARAR TARİHİ : 12/07/2018

Mahkememizde görülen Tasarrufun İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA /
Temlik eden davacı … AŞ vekili 17/08/2011 tarihli dilekçesinde özetle;
Müvekkili bankanın … Şubesi ile … AŞ arasında genel kredi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince kredi borçlusuna rotatif kredi ve iskonto kredilerinin kullandırıldığını,
Davalı … ile dava dışı …’in genel kredi sözleşmesinin müşterek borçlu ve müteselsil kefili olarak imza koyduklarını,
Kredi borcunun ödenmemesi nedeniyle hesabın kat edilerek 856.424,93 TL borcun ödenmesi için … Noterliğinin 13/05/2011 tarih ve … yevmiye numaralı ihtarnamesinin çıkarıldığını, … ATM nin … D.İş sayılı dosyasından verilen 09/06/2011 tarihli ihtiyati haciz kararının … İcra Dairesinin … Esas sayılı dosyasında takibe konulduğunu, yapılan icra takibi sonucu müvekkili bankanın alacağının tahsili imkanı kalmadığı için İİK 105/2 gereğince geçici aciz vesikası hükmündeki haciz tutanaklarının düzenlendiğini, bu vesikanın müvekkiline İİK 277.uyrarınca tasarrufun iptali davası açma hakkını verdiğini,
İcra takibinden kısa bir süre önce davalı borçlu … in adına kayıtlı olan;
-İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … mevkii, … ada, … pafta, … parsel üzerindeki 1/20 hisseli bölümün tamamı davalı … adına kayıtlı iken 20/12/2010 tarih ve … yevmiye ve 56.000,00 TL bedel ile …’a,
-İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … ada, … parsel, … kat, … nolu meskenin tamamı … adına kayıtlı ile 12/04/2011 tarih ve … yevmiye ve 110.000,00 TL bedel ile …’a,
-İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … parselde kayıtlı tarla nitelikli 5000/30750 paylı bölümün tamamı davalı … adına kayıtlı iken 20/12/2010 tarih ve … yevmiye ve 110.000,00 TL bedel ile …’na,
-Gaziantep İli, … İlçesi,… Mah. … pafta, … ada, … parselde davalı … adına kayıtlı iken 24/02/2011 tarih ve 13.000,00 TL bedel ile …’e,
-İstanbul İli, … İlçesi … Mah. … ada, … parselde kayıtlı … arsa paylı … Kat, … nolu daire nitelikli taşınmazın … adına kayıtlı iken 02/05/2011 tarih ve … yevmiye, 40.000,00 TL bedelle …’na
Muvazaalı şekilde devredildiğini, davalılar arasında yapılan satışların İİK 277.maddesi ve devamı maddeleri ile BK.18.Maddesi uyarınca iptali gerektiğine, GKS’nin imzalanma tarihinin 03/03/2010 olup, bu tarih borcun doğum tarihi olduğundan ve yapılan satışlar bu tarihten sonra gerçekleştiğinden yasal koşulların oluştuğunu, davalı … ile davalı …’nun … köyü nüfusuna kayıtlı olduklarını, iş yerlerinin … İş Merkezinde bulunduğunu, davalı …’ın asıl borçlu … AŞ ile ticari ilişkisi olduğunu belirterek;
Dava konusu taşınmazların tapu kaydına İİK 281/2.maddesi uyarınca genel hükümlerden ayrı olarak teminatsız şekilde ihtiyati haciz konulmasına ve bu haczin … İcra Dairesinin … Esas sayılı dosyasında infaz edilmesine, dava konusu taşınmazların satış ve devir tasarruflarının İİK 277 ve devamı maddeleri ile BK 18.maddeleri gereğince batıl olduğunun tespitine, müvekkili banka yönünden iptaline, müvekkili bankaya ava konusu taşınmazları üzerinde İİK 283 gereğince cebri icra yapabilme yetkisinin tanınmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP /
Davalı … vekili 13/10/2011 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin Gaziantep İli, … İlçesi … Mah. … pafta, … ada, … parsel sayılı gayrimenkulün maliki olduğunu, 24/02/2011 tarihinde taşınmazı 13.000,00 TL bedelle satın aldığını, taşınmazın üzerinde … lehine 18.335,00 TL bedelli ipotek hakkı bulunduğunu ve müvekkilinin bu ipotek ile birlikte taşınmazı satın aldığını, taşınmazın devir bedelinin ipotek nedeniyle düşük olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli malik olduğunu, bu nedenle müvekkili hakkında İİK 277 ve 283.maddesi hükümlerinin uygulanamayacağını belirterek haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı … Vekili 19/01/2012 tarihli cevap dilekçesinde özetle;
Davacının tasarrufun iptali davası açabilmesi için ibraz etmesi gereken kat’i aciz vesikasını sunmadığını, bu nedenle davanın dinlenemeyeceğini, geçici aczi vesikası yerine geçen haciz tutanağının usulüne uygun olarak gerçekleşmediğini, … ATM’nin … Esas sayılı dosyasında görülen itirazın iptali davasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, müvekkilinin zarar verme kasıt ile satış işlemi yapmadığını, taşınmaz bedelini …’e banka havalesi ile gönderdiğini, … AŞ hakkında Bakırköy … ATM’nin … Esas sayılı dosyasında 15/05/2011 tarihli iflas erteleme kararı olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli 3.kişi olması nedeniyle hakkındaki davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı … Vekili cevap dilekçesinde özetle;
Davacının aciz vesikası almış olmak kaydı ile tasarrufun iptali talebinde bulunabileceğini, gayrimenkuller hakkında teminatsız olarak ihtiyati tedbir mahiyetinde ihtiyati haciz kararı verilmesini kabul etmediklerini, davacının aldığı kesin aciz vesikası olmadığını, müvekkilinin yaptığı satış işleminin borcun doğumundan önce olduğunu, davacının iddialarının hiçbirinin doğru olmadığını, bu nedenle davanın usulden ve esastan reddi gerektiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı … Vekili 20/07/2012 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle;
Borçlu hakkında kesinleşmiş bir icra takibi olmadığını bu nedenle davacının davanın dinlenebilme şartı olan aciz vesikasını ibraz edemediğini, itirazın iptali davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, iptali istenen tasarrufun borcun doğumundan önce yapıldığını, davacının süresine sunmadığı delillere muvafakat etmediklerini, müvekkilinin iyi niyetli 3.kişi olduğunu, taşınmazın rayiç değeri ile edindiğini, davalı borçlu ile ticari ilişkisi bulunmadığını bu nedenle zorda kaldığını bilmesinin mümkün olmadığını, davanın öncelikle usul, ardından da esas yönünden reddini istediklerini bildirmiştir.
Davalı … vekili 20/07/2012 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle;
Borçlu hakkında kesinleşmiş bir icra takibi olmadığını bu nedenle davacının davanın dinlenebilme şartı olan aciz vesikasını ibraz edemediğini, itirazın iptali davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, iptali istenen tasarrufun borcun doğumundan önce yapıldığını, davacının süresine sunmadığı delillere muvafakat etmediklerini, müvekkilinin iyi niyetli 3.kişi olduğunu, taşınmazın rayiç değeri ile edindiğini, davalı borçlu ile ticari ilişkisi bulunmadığını bu nedenle zorda kaldığını bilmesinin mümkün olmadığını, davanın öncelikle usul, ardından da esas yönünden reddini istediklerini bildirmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava,İİK.277.maddesi ve devamı maddeleri gereğince açılan tasarrufun iptali istemine ilişkindir.
Mahkememizce … İcra Dairesinin … Esas sayılı takip dosyasında davalı … ve diğer borçlu …’in itirazı üzerine İstanbul … ATM’nin … Esas sayılı dosyasında itirazın iptali davası açıldığı, daha sonra dava dosyasının yargılamasının İstanbul … ATM’nin … Esas sayısında devam ettiği, verilen 16/05/2013 tarihli kararın 31/01/2014 tarihinde kesinleştiği, … yönünden toplam 884.205,50 TL alacak üzerinden itirazın iptaline karar verildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekili mahkememiz dosyasındaki davayı açarken İstanbul … ATM’nin … D.İş sayılı dosyasında aldığı ihtiyati haciz kararını … İcra Dairesinin … Esas sayılı takip dosyasında icraya koyarak yapılan haciz işlemi sonunda düzenlenen geçici aciz vesikası yerine geçen haciz tutanağını ibraz etmiştir.
İstanbul …ATM’nin …-… E.K. Sayılı itirazın iptali kararının kesinleşmesi üzerine davacı haciz işlemlerine … İcra Dairesinin … Esas sayılı takip dosyasında devam edilmiştir. Davacı temlik alan … AŞ vekili … İcra Dairesinin … Esas sayılı dosyasında düzenlenen 10/06/2015 tarihli geçici aciz vesikasını dosyamıza sunmuştur.
Mahkememizce dosya içine bilirkişi raporunda ayrıntısı ile açıklanan taşınmaz maliklerini gösterir tapu kayıt örnekleri, resmi senet ve belgeler alınmıştır.
Böylece İİK.277.maddesi gereğince dava koşulu yerine getirilmiştir.
Mahkememizce … Asliye Ticaret Mahkemesinin … Esas sayılı talimat dosyasında alınan bilirkişi … ve …’nın 22/10/2014 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır.
Raporda özetle; Dava konusu Gaziantep İli, … İlçesi,… Mah. … pafta, … ada, … parsel üzerinde zemin + 2 normal kattan oluşan 3 katlı bina bulunduğu, tamamının … adına kayıtlı olduğu, devir tarihi 24/02/2011 t itibariyle taşınmazın arsa ve yapı bedelinin 175.572,00 TL olduğu bildirilmiştir.
İstanbul içinde bulunan taşınmazlar yönünden mahkememizce 28/05/2014 tarihinde keşif yapılmış ve bilirkişi … ve … ‘den oluşan heyetten 29/09/2014 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır.
Raporda özetle dava konusu olan;
– İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … ada, … parsel, …kat, … nolu apartman dairesinin satış tarihi olan 12/04/2011 tarihindeki değerinin 284.278,00 TL, dava tarihindeki değerinin 300.787,00 TL, keşif günü itibariyle değerinin 350.000,00 TL olduğu, taşınmazın dosya içine alınan tapu kaydına göre … tarafından …’a 110.000,00 TL bedelle satıldığı, daha sonra İstanbul … İcra Dairesinin … Sayılı dosyasında İİK.150/c maddesi gereğince ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan ihaleyle …’e satıldığı ve 02/03/2016 tarihinde adına tescil edildiği,
-İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … mevkii, … ada, … pafta, … parsel üzerindeki 1/20 hisseli bölümün satış tarihi olan 20/12/2010 tarihindeki değerinin 137.870,00 TL, dava tarihindeki değerinin 154.690,00 TL, keşif günü itibariyle değerinin 180.000,00 TL olduğu, … adına kayıtlı iken 56.000,00 TL bedelle …’a satılşdığı,
-İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … parselde kayıtlı tarla nitelikli 5000/30750 paylı bölümün satış tarihi olan 20/12/2010 tarihindeki değerinin 861.690,00 TL, dava tarihindeki değerinin 931.056,00 TL, keşif günü itibariyle değerinin 1.125.000,00 TL olduğu, … adına kayıtlı iken 110.0000,00 TL bedelle …’na satıldığı,
-İstanbul İli, … İlçesi … Mah. … ada, … parselde kayıtlı … arsa paylı … Kat, 7 nolu daire nitelikli taşınmazın satış tarihi olan 02/05/2011 tarihindeki değerinin 195.230,00 TL, dava tarihindeki değerinin 206.254,00 TL, keşif günü itibariyle değerinin 240.000,00 TL olduğu , taşınmazın tapu kaydına göre … adına kayıtı iken …’na 40.000,00 TL bedelle satıldığı, daha sonra İstanbul … İcra Dairesinin … Sayılı dosyasında İİK.150/c maddesi gereğince ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan ihaleyle …’e satıldığı ve 30/05/2016 tarihinde … yevmiye ile tescil edildiği bildirilmiştir.
Tüm dosya kapsamına göre;
Davacı temlik eden … AŞ’nin … İcra Dairesinin … Esas sayılı takip dosyasında başlattığı ihtiyati haciz işlemi ile İİK.277.maddesi gereğince tasarrufun iptali davası açıldığı,
Davacı temlik eden … Aş’nin davalı …’den olan alacağının dosyaya sunulan temlik belgesi ike … AŞ’ye temlik ettiği,
Davacı alacağının İstanbul … ATM nin …-… E.K. Sayılı kararı ile takip tarihi itibariyle 884.205,50 TL olarak kesinleştiği,
Temlik alanın … İcra Dairesinin … Esas sayılı takip dosyasında takibe devam edip 10/06/2015 tarihli geçici aciz belgesini ibraz ettiği,
Davacı temlik eden … ile dava dışı asıl genel kredi sözleşmesi borçlusu … AŞ arasında imzalanan sözleşme tarihinin 03/03/2010 olduğu, davalı genel kredi sözleşmesi müşterek borçlusu müteselsil kefili … in üzerine kayıtlı olan taşınmazları sözleşmenin bağıtlanması ile borç doğduktan sonra davalı …’a 20/12/2010, davalı …’na 20/12/2010 ve davalı …’e 24/02/2011 tarihinde devir ettiği, satış bedelleri ile bilirkişi raporunda tespit edilen devir tarihindeki rayiç bedeller arasında muvazaayı açıklayan fark bulunduğu, ayrıca işlem tarihinin borcun doğumundan sonra olup İİK’da 280.maddesinde açıklanan karine kapsamında kaldığı anlaşılmıştır.
Bu nedenle dava konusu İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … mevkii, … ada, … pafta, … parsel üzerindeki 1/20 hisseli bölümün 20/12/2010 tarih ve … yevmiye ile …’a devrine ilişkin işlemin,
İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … parselde kayıtlı tarla nitelikli 5000/30750 paylı bölümün 20/12/2010 tarih ve … yevmiye ile …’na devrine ilişkin işlemin,
Gaziantep İli, … İlçesi,… Mah. … pafta, … ada, … parselde 24/02/2011 tarihli işlem ile …’e devrine ilişkin işlemin İİK.277 ve devamı maddeleri gereğince iptaline karar vermek gerekmiştir.
Dava konusu … adına kayıtlı İstanbul İli, … İlçesi, … mah. … ada, … parsel, …kat, … nolu apartman dairesi ile … adına kayıtlı İstanbul İli, … İlçesi … Mah. … ada, … parselde kayıtlı … arsa paylı … Kat, 7 nolu apartman dairesinin yargılamanın devamı sırasında cebri icra yoluyla satıldığı anlaşılmıştır. Bu nedenle bu taşınmazlar yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
HÜKÜM /
1-Davalı … ve davalı … yönünden (tasarrufun iptali istenen taşınmazlar başka bir tasarrufun iptali davası sonucu icraen satıldığından) davanın REDDİNE,
2-… ve … yönünden istenen ihtiyati haciz talebinin koşulları oluşmadığından REDDİNE,
3-İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … mevkii, … ada, … pafta, … parsel üzerindeki 1/20 hisseli bölümün tamamı davalı … adına kayıtlı iken 20/12/2010 tarih ve … yevmiye ile …’a satıldığından bu satışa ilişkin tasarrufun,
İstanbul İli, … İlçesi, … Mah. … parselde kayıtlı tarla nitelikli 5000/30750 paylı bölümün tamamı davalı … adına kayıtlı iken 20/12/2010 tarih ve … yevmiye ile …’na satıldığından bu satışa ilişkin tasarrufun,
Gaziantep İli, … İlçesi,… Mah. … pafta, … ada, … parselde davalı … adına kayıtlı iken 24/02/2011 tarihli işlem ile …’e satıldığından bu satışa ilişkin tasarrufun,
Borçlu …’ın payı ile sınırlı olmak üzere … İcra Dairesinin … Esas sayılı dosyasındaki davacı temlik edenin alacağının tahsiline yeter miktarda olmak üzere İPTALİNE ve tapuda tashihe gerek olmaksızın anılan takip dosyasında davacıya cebri icra yetkisi tanınmasına,
4-Harçlar kanunu hükümlerine göre alınması gereken 22.473,99 TL harçtan peşin alınan 4.885,65 TL harcın mahsup edilerek 17.588,34 TL harcın davalılar …, …, … ve …’den alınarak hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan ve aşağıda dökümü yazılı olan 7.907,50 TL yargılama giderinin davalılar …, …, … ve …’den alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı … tarafından yapılan 50,00 TL teb.müz.yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı …’a verilmesine,
7-Davacı vekil ile temsil edildiğinden yürürlükte olan AAÜT gereğince 25.690,00 TL ücreti vekaletin davalılar …, …, … ve …’den alınarak davacıya verilmesine,
8-Davalı … vekil ile temsil edildiğinden yürürlükte olan AAÜT gereğince 25.690,00 TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalı …’na verilmesine,
9-Artan avansın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.12/07/2018

Başkan …

Üye …

Üye …

Katip …

Yeni Kanuna Göre Hisseli Tarla Satışı Yargıtay Kararları

Yargıtay Kararı 1

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.04.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.03.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, 13.750,00 m2 tarla niteliğindeki 27 parsel sayılı taşınmazda davalılar tarafından satış vaadi sözleşmesine konu edilen toplam 48/896 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Davalılar hükmü, satış vaadi sözleşmesini vekaleten imzalayan vekillerinin kötüniyetli olduğu ve davacının sözleşme gereği kararlaştırılan bedeli de ödemediği gerekçesi ile temyiz etmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,
Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,
Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Satış vaadi sözleşmesine konu payların arazinin büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabul kararı verilmesi gerekir.
Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 30.04.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay Kararı 2

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı tarafından, davalı aleyhine 07.05.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.01.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı, duruşmalara katılmamış ve cevap dilekçesi vermemiştir.
Mahkemece, 3194 sayılı yasanın 18/son maddesi hükmü uyarınca imar planı bulunmayan yerlerde hisse satışının geçerli olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, dava konusu … ilçesi, … köyünde bulunan 24 parsel sayılı taşınmazın davalıya ait 3/160 payının 10.09.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile bayii …’na satışının vaat edildiğini, o’nunda 03.05.2010 tarihli noterde düzenlenen sözleşme ile bu payı kendisine temlik ettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
3194 sayılı İmar Kanunundan sonra yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 8. maddesi gereğince;
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,
Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,
Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Talep konusu parselin imar planı dışında bulunduğu anlaşıldığından satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra hisse tescilinin mümkün olup olmadığı belirlenerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin
büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde şimdi olduğu gibi davanın reddi, aksi halde kabul kararı verilmesi gerekir.
Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 14.02.2013 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Sıkça Sorulan Sorular